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4 de Junho de 2020

A abusividade das cláusulas de prorrogação para entrega de obra

Gabriel Pinto, Advogado
Publicado por Gabriel Pinto
há 6 anos

1. Introdução

No contexto contemporâneo, em decorrência do “boom” imobiliário houve o surgimento de centenas de novos empreendimentos no ramo da construção civil, tanto de cunho empresarial, tanto de cunho residencial, o que proporcionou a pactuação de diversos contratos de compra e venda imóveis.

O liame que reúne contratualmente as partes contraentes, construtora e adquirente comprador, é uma relação, em regra, consumerista, razão pela qual se enquadram nos conceitos expressos nos artigos e do CDC, transcritos abaixo:

“Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.

Assevera ainda acerca Carlos Roberto Gonçalves:

“A grande maioria dos contratos de construção integra a categoria dos contratos de consumo” (GONÇALVES, 2011, P.296)

Todavia, sucede que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóveis entre construtoras/fornecedoras e adquirentes/compradoras estão repletos de cláusulas abusivas, as quais oferecem vantagens ilícitas e demasiadas ao fornecedor, provocando, principalmente, o desequilíbrio da relação contratual.

Dentre muitas cláusulas abusivas, o objetivo deste artigo é tecer um comentário sobre a cláusula de prorrogação para entrega da obra, a qual, normalmente, ajusta a possibilidade de extensão do prazo para a entrega do imóvel para 180 dias à 12 meses após a data expressa contratualmente a bel prazer do fornecedor.

É claro que a referida cláusula é abusiva e ilegal, pois malfere os direitos do consumidor, ora adquirente. Outrossim, viola os princípios da boa-fé objetiva do contrato, da razoabilidade, proporcionalidade, legalidade e equidade, conforme se verá com maior clareza adiante.

2. Desenvolvimento

O ordenamento jurídico pátrio disciplina expressamente que a boa-fé, deve permear todos os negócios jurídicos, conforme se verifica o art. 113 do CC/02, in verbis:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

No que se trata da boa fé objetiva entende-se uma atuação pautada no dever de fidelidade contratual, de segurança das relações jurídicas e no atendimento da expectativa das partes contratantes.

Neste sentido, é o que se vê dos ensinamentos da jurista Claudia Lima Marques, colacionado abaixo:

“(...) uma atuação “refletida”, uma atuação refletindo, pensando no outro, no parceiro contratual, respeitando seus interesses legítimos, seus direitos, respeitando os fins do contrato, agindo com lealdade, sem abuso da posição contratual, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, com cuidado com a pessoa e o patrimônio do parceiro contratual, cooperando para atingir o bom fim das obrigações, isto é, o cumprimento do objetivo contratual e a realização dos interesses legítimos de ambos os parceiros. Trata-se de uma boa-fé objetiva, um paradigma de conduta leal, e não apenas da boa-fé subjetiva, conhecida regra de conduta subjetiva do artigo 1444 do CCB. Boa-fé objetiva é um standard de comportamento leal, com base na confiança, despertando na outra parte co-contratante, respeitando suas expectativas legítimas e contribuindo para a segurança das relações negociais” (Grifei)

Na mesma senda, também explica o doutrinador Ruy Rosado Aguiar Júnior, ipsis litteris:

A boa-fé se constitui numa fonte autônoma de deveres, independentemente da vontade, e, por isso, a extensão e o conteúdo da relação obrigacional já não se medem somente nela (vontade), e, sim, pelas circunstâncias ou fatos referentes ao contrato, permitindo-se construir objetivamente o regramento do negócio jurídico com a admissão de um dinamismo que escapa ao controle das partes. A boa-fé significa a aceitação da interferência de elementos externos na intimidade da relação obrigacional, com poder limitador da autonomia contratual. O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar fidelidade à palavra dada e não frustrar ou abusar da confiança que constitui a base imprescindível das relações humanas, sendo, pois, mister que se proceda tal como se espera que o faça qualquer pessoa que participe honesta e corretamente do tráfego jurídico”. (AGUIAR JÚNIOR, P.238)

No caso em examine, a inserção de cláusula de prorrogação para entrega de obra é abusiva, uma vez que malfere a fidúcia do consumidor, ora contratante, tendo em vista que ao adquirir um imóvel o consumidor cria uma expectativa de recebimento do bem na data pactuada e acredita fielmente que a fornecedora cumprirá com o acordado.

Salienta-se inclusive que muitas vezes o motivo de contratação pelo consumidor de empreendimento seja “na planta” ou em construção é a data para entrega da obra, pois o mesmo planeja-se economicamente e emocionalmente para usufruir o bem.

Portanto, é abusiva a cláusula de prorrogação de obra, diante da quebra da boa-fé objetiva.

Vale ressaltar que a inserção de cláusula de extensão para entrega de empreendimento imobiliário desequilibra totalmente a relação contratual entre o consumidor e o fornecedor, isto porque, sabe-se que os contratos referentes a compra e venda de determinado imóvel, normalmente são de adesão, ou seja, sem qualquer ingerência do contratante/consumidor para a confecção ou produção do mesmo. Os contratos de adesão, por sua natureza, por sua característica unilateral, são desfavoráveis ao consumidor, portanto, impor qualquer cláusula contratual que favoreça ainda mais o fornecedor, em detrimento do consumidor é inquestionavelmente abusiva e ilegal.

Neste diapasão, ratifica o aduzido o disposto no art. 51 do CDC, litteris:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

III - transfiram responsabilidades a terceiros;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Reforça o aduzido os ensinamentos do jurista Felipe Peixoto Braga Netto, transcrito abaixo:

“Serão inválidas as disposições que ponham em desequilíbrio a equivalência entre as partes. Se o contrato situa o consumidor em situação inferior, com nítidas desvantagens, tal contrato poderá ter a sua validade judicialmente questionada, ou, em sendo possível, ter apenas a cláusula que fere o equilíbrio afastada”. (Felipe Peixoto Braga Netto, in Manual de Direito do Consumidor, Salvador: Edições Juspodivm, 2009)

Assim, é nula a cláusula de prorrogação para entrega de obra uma vez que provoca claro desequilíbrio das relações contratuais entre o consumidor e o fornecedor.

Inobstante, é forçoso acrescentar que a inserção de supramencionada cláusula em análise malfere os princípios de razoabilidade e proporcionalidade. Isto porque, quando uma construtora lança um empreendimento certamente já tem noção do que precisará para a realização de tal, a exemplo de mão de obra, material de construção, maquinário, consequentemente do prazo para conclusão. Sendo assim, não há justificativa plausível para adição da referida cláusula.

Na verdade, o que busca o fornecedor é se eximir das possíveis reparações civis ao consumidor pelo atraso da obra. Entretanto, a sujeição à atrasos, e, consequentes indenizações, é inerente ao risco da atividade empresarial, o qual não pode ser transferido ao consumidor, por se tratar de responsabilidade civil do fornecedor.

Corrobora com o exposto as lições de Alexander Wolkoff:

Nosso conceito de risco do empreendimento está ligado à ideia de responsabilidade ou encargo a cerca da perda ou dano por situação de risco, no ato deuma pessoa- física ou jurídica -que assume uma tarefa ao empreender uma atividadeeconômica, na qual está ínsita a probabilidade de insucesso, em função de acontecimento eventual, incerto, cuja ocorrência não dependa exclusivamente da vontade dos interessados. Nestes termos, esta é a responsabilidade que, independentemente de culpa, assumem todos aqueles que se disponham a exercer uma atividade no mercado de consumo, atraindo para si o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos produtos ou serviços postos à disposição dos consumidores” (WOLFOFF, ALEXANDE, ACESSO EM 09/04/2014).

Destarte, é totalmente desarrazoado e desproporcional a inserção de cláusula de prorrogação para entrega da obra, especialmente quando envolve prazos tão dilatados, como os de 180 dias a 12 meses.

Ressalta-se que a responsabilidade civil do construtor decorrente do atraso para entrega da obra imputa ao mesmo o dever de indenizar moralmente e materialmente (lucros cessantes), onde obriga-se ao fornecedor o pagamento de multa sobre o valor do imóvel, assim como os aluguéis que deixaram de ser percebidos.

Nesta senda, é o que explica o jurista Carlos Roberto Gonçalves:

“A responsabilidade do construtor pode ser contratual ou extracontratual. A primeira decorre da inexecução culposa de suas obrigações. Violando o contrato ao não executar a obra ou ao executá-la defeituosamente inobservando as normas nele estabelecidas, o construtor responderá civilmente, como contratante inadimplente, pelas perdas e danos, com base nos arts. 389 e 402 do Código Civil.

Na avaliação do lucro cessante podem ser incluídos: a valorização do prédio, o resultado do negócio que nele seria explorados, os aluguéis que renderia, e tudo mais que a construção pudesse produzir para o seu dono”. (GONÇALVES, 2011, P.291). (Marquei)

É também o entendimento consolidado da jurisprudência pátria, in verbis:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE IDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA IMÓVEL. DIREITO À INDENIZAÇÃO NO VALOR DO ALUGUEL REFERENTE AO PERÍODO DA MORA. 1. A RELAÇÃO JURÍDICA RETRATADA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA SE SUBMETE ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POIS AS PARTES SE ENQUADRAM NOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR PREVISTOS NOS ARTS. E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 2. SENDO O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO EXTRAPOLADO PELA CONSTRUTORA, SEM QUE HOUVESSE QUALQUER CAUSA DE EXCLUSÃO DA SUA RESPONSABILIDADE, INCORRE ESTA EM MORA E DEVE SER RESPONSABILIZADA PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS AO ADQUIRENTE. 3. A INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS DECORREM DA IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR DO IMÓVEL NO PERÍODO EM QUE TERIAM DIREITO E DEVE CORRESPONDER AO GANHO QUE O ADQUIRENTE DEIXOU DE AUFERIR POR NÃO EXERCER A POSSE DO IMÓVEL, DURANTE O PERÍODO EM QUE HOUVE O ATRASO. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”.(TJ-DF - APC: 20110112355518 DF 0218164-74.2011.8.07.0001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2013, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/08/2013. Pág.: 178)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES. CARÊNCIA DE AÇÃO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DE SE PLEITEAR INDENIZAÇÃO EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM RAZÃO DO ATRASO NA CONSTRUÇÃO DA OBRA QUE POR SI SÓ CONSTITUI A CONSTRUTORA EM MORA. MÉRITO. NÃO COMPROVAÇÃO DE ACORDO FIRMADO ENTRE OS ADQUIRENTES PARA A POSTERGAÇÃO DA ENTREGA DOS APARTAMENTOS. SUPOSTA QUITAÇÃO CONCEDIDA NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE CIVIL PELO INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL QUE ENSEJA A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR PELA NÃO FRUIÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE DE QUANTIFICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES PELO ARBITRAMENTO DE ALUGUEL MENSAL. DIFICULDADE FINANCEIRA QUE NÃO AFASTA O DEVER DE INDENIZAR. "Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC, Apelação Cível n., de Balneário Camboriú, rel. Des. José Volpato de Souza, j. 12-11-02). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO”.(TJ-SC - AC: 254889 SC 2003.025488-9, Relator: Victor Ferreira, Data de Julgamento: 15/07/2009, Quarta Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n., de Itapema)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUTORA. OBRA. PRAZO DETERMINADO. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES HABITACIONAIS. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONVENCIONADA. MORA. DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. DESCABIMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. A falta de cumprimento de cláusula contratual que consistia na entrega das unidades habitacionais, no prazo de 36 meses, inteiramente concluídas e com o respectivo habite-se, enseja a responsabilização da construtora, e conseqüente pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ainda mais quando as partes incluíram na avença uma cláusula penal, na qual teria a construtora de pagar valor mensal equivalente ao aluguel, até a efetiva entrega dos imóveis. Apesar dos adquirentes dos imóveis terem assumido a administração da obra, permaneceu sob a responsabilidade da construtora, as demais obrigações, inclusive a mão de obra, sendo que tal fato não elide a responsabilidade contratual da mesma nem põe termo à cláusula penal pactuada. Embora a demora na entrega das unidades habitacionais caracterize abalo emocional e expectativa frustrada, tal fato não acarretou lesão à honra capaz de autorizar a condenação por danos morais”. (TJ-PE - APL: 100303384 PE 134343-7, Relator: Adalberto de Oliveira Melo, Data de Julgamento: 14/03/2012, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 126)

“DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE IDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA IMÓVEL. DIREITO À INDENIZAÇÃO NO VALOR DO ALUGUEL REFERENTE AO PERÍODO DA MORA. 1. A RELAÇÃO JURÍDICA RETRATADA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA SE SUBMETE ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POIS AS PARTES SE ENQUADRAM NOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR PREVISTOS NOS ARTS. E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 2. SENDO O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO EXTRAPOLADO PELA CONSTRUTORA, SEM QUE HOUVESSE QUALQUER CAUSA DE EXCLUSÃO DA SUA RESPONSABILIDADE, INCORRE ESTA EM MORA E DEVE SER RESPONSABILIZADA PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS AO ADQUIRENTE. 3. A INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS DECORREM DA IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR DO IMÓVEL NO PERÍODO EM QUE TERIAM DIREITO E DEVE CORRESPONDER AO GANHO QUE O ADQUIRENTE DEIXOU DE AUFERIR POR NÃO EXERCER A POSSE DO IMÓVEL, DURANTE O PERÍODO EM QUE HOUVE O ATRASO. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”.(TJ-DF - APC: 20110112355518 DF 0218164-74.2011.8.07.0001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2013, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/08/2013. Pág.: 178)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES. CARÊNCIA DE AÇÃO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DE SE PLEITEAR INDENIZAÇÃO EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM RAZÃO DO ATRASO NA CONSTRUÇÃO DA OBRA QUE POR SI SÓ CONSTITUI A CONSTRUTORA EM MORA. MÉRITO. NÃO COMPROVAÇÃO DE ACORDO FIRMADO ENTRE OS ADQUIRENTES PARA A POSTERGAÇÃO DA ENTREGA DOS APARTAMENTOS. SUPOSTA QUITAÇÃO CONCEDIDA NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE CIVIL PELO INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL QUE ENSEJA A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR PELA NÃO FRUIÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE DE QUANTIFICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES PELO ARBITRAMENTO DE ALUGUEL MENSAL. DIFICULDADE FINANCEIRA QUE NÃO AFASTA O DEVER DE INDENIZAR. "Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC, Apelação Cível n., de Balneário Camboriú, rel. Des. José Volpato de Souza, j. 12-11-02). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO”.(TJ-SC - AC: 254889 SC 2003.025488-9, Relator: Victor Ferreira, Data de Julgamento: 15/07/2009, Quarta Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n., de Itapema)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUTORA. OBRA. PRAZO DETERMINADO. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES HABITACIONAIS. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONVENCIONADA. MORA. DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. DESCABIMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. A falta de cumprimento de cláusula contratual que consistia na entrega das unidades habitacionais, no prazo de 36 meses, inteiramente concluídas e com o respectivo habite-se, enseja a responsabilização da construtora, e conseqüente pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ainda mais quando as partes incluíram na avença uma cláusula penal, na qual teria a construtora de pagar valor mensal equivalente ao aluguel, até a efetiva entrega dos imóveis. Apesar dos adquirentes dos imóveis terem assumido a administração da obra, permaneceu sob a responsabilidade da construtora, as demais obrigações, inclusive a mão de obra, sendo que tal fato não elide a responsabilidade contratual da mesma nem põe termo à cláusula penal pactuada. Embora a demora na entrega das unidades habitacionais caracterize abalo emocional e expectativa frustrada, tal fato não acarretou lesão à honra capaz de autorizar a condenação por danos morais”. (TJ-PE - APL: 100303384 PE 134343-7, Relator: Adalberto de Oliveira Melo, Data de Julgamento: 14/03/2012, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 126)

(Negritei)

Por fim, salienta-se que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal firmou jurisprudência acerca da nulidade da cláusula de extensão para entrega de obra, especialmente, quando cuida-se de 180 dias ou 12 meses, diante da quebra da boa-fé objetiva, do desequilíbrio contratual, o que reforça os argumentos acima vindicados.

É o que se vê do colacionado a seguir:

“DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO. AFIGURA-SE ABUSIVA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ADMITE TOLERÂNCIA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS ÚTEIS PARA A ENTREGA DE IMÓVEL, PORQUE A RELAÇÃO NEGOCIAL DEVE PAUTAR-SE PELO EQUILÍBRIO E BOA-FÉ. CLÁUSULA DESTE JAEZ É ABUSIVA, PORQUE PRIVILEGIA UMA DAS PARTES EM DETRIMENTO DA OUTRA”.(TJ-DF - AC: 5006198 DF, Relator: EDUARDO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 16/10/1998, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: DJU 02/06/1999 Pág.: 27)

DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. AFIGURA-SE ABUSIVA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE UMA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ÚTEIS PARA A ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM BENEFÍCIO DA CONSTRUTORA VENDEDORA SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO AO ADQUIRENTE. NESTE CASO É INVÁLIDA EX VI DO ART. 51, IV, DO CODECON. (TJ-DF - AC: 4871698 DF, Relator: EDUARDO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 15/06/1998, 1ª Tur/ma Cível, Data de Publicação: DJU 21/10/1998 Pág.: 79)

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

(…)

3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor.

4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.” (TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. Nº 48245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg.08.03.1999)

(Negritei)

Ex positis, é cristalina a abusividade e nulidade da cláusula de extensão para entrega de obra.

3. Conclusão

É patente a abusividade da cláusula de prorrogação para entrega de obra, uma vez que, conforme já suscitado, fere os direitos do consumidor, principalmente, a boa-fé objetiva dos contratos, os princípios de razoabilidade, proporcionalidade, legalidade e equidade.

O Poder Judiciário brasileiro cada vez mais vem se especializando acerca das relações de consumo e tem se tornado mais intolerante às práticas empresariais que geram garantias indevidas aos fornecedores, em detrimento dos consumidores.

Deste modo, cabe ao consumidor “bater as portas” do judiciário e buscar o impedimento destas práticas abusivas, bem como o resguardo e a efetivação dos seus direitos.

4. Referências

AGUIAR JÚNIOR. Ruy Rosado. Extinção dos Contratos por incumprimento do devedor. Rio de Janeiro. Editora Aide. 2003.

DO AMARAL. Diego Martins da Silva. O princípio da Boa-fé e suas diferenças entre objetiva e subjetiva. Jurisway, 2009. Disponível em:. Acesso em 09 mar. 2014.

GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 04. São Paulo. Editora Saraiva. 2011.

GUIMARÃES. Henrique. Cláusula 180 dias das construtoras é ilegal. Henrique Guimarães Advogados Associados. Disponível em:. Acesso em 09 de mar. 2014.

NETTO. Felipe Peixoto Braga. Manual de Direito do Consumidor. Salvador. Editora Juspodivm. 2009.

WOLKOFF. Alexander Porto Marinho. A teoria do risco e a responsabilidade civil objetiva do empreendedor. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.tjrj.jus.br/institucional/dir_gerais/dgcon/pdf/artigos/respo_civil/responsabilidade_civil... em 10 de abril de 2014.

3 Comentários

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Boa matéria. continuar lendo

Excelente artigo. No TJ-SP, a jurisprudência vai no sentido inverso: tem-se entendido pela legalidade da cláusula de prorrogação da entrega do bem.
Parabéns novamente pelo texto, muito elucidador! continuar lendo

Além de abusiva, a cláusula é potestativa, por não oferecer ao consumidor uma contrapartida equivalente.
Além disto, também entendo que se o imóvel não for entregue dentro do prazo de prorrogação, o construtor decai do direito de reduzir tal prazo da sua inadimplência, ou seja, se o prazo for aceito, ele só deverá prevalecer se a entrega do imóvel ocorrer antes do seu encerramento. continuar lendo